En el Derecho mexicano las acciones reales son aquellas que tienen por objeto garantizar un derecho real, es decir las que ejercita el demandante para reclamar o hacer valer un derecho caracterizado por representar un poder jurídico sobre alguna cosa, con independencia de toda obligación personal por parte del demandado.
Así, las acciones reales son todas aquellas que se fundan en un derecho real, a diferencia de las acciones personales, que son las que tienen por objeto garantizar un derecho personal, a las que se recurre para exigir el cumplimiento de una relación jurídica obligatoria, ya sea dar, hacer o no hacer determinado acto.
Etimológicamente, los derechos reales (del latín realis, derivado de res, rei “cosa”), son los derechos que se constituyen sobre las cosas. En este tipo de derechos, el poder que un sujeto ejerce de forma directa e inmediata sobre un bien le permite su aprovechamiento total o parcial en sentido jurídico y además es oponible a terceros.
El derecho real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas substancialmente de orden público, establecen entre una persona y una cosa (objeto) una relación inmediata, que previa publicidad, obliga a la sociedad a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al uso y goce del derecho real.
En cuanto a las características de los derechos reales, tenemos que son absolutos en tanto no reconocen límites; son de carácter patrimonial, pues sólo importa aquello que sea susceptible de valoración económica (los derechos reales conjuntamente con los derechos de crédito e intelectuales constituyen los derechos patrimoniales en nuestra legislación); crean un vínculo entre una persona y una cosa, y sólo a nivel subsidiario es un vínculo entre dos personas; tienen una relación inmediata, pues el uso y goce de las cosas es de manera directa, sin necesidad de ningún acto de terceros; se ejercen contra todos y se rigen por el principio de legalidad, pues sólo existen los derechos reales creados por la ley.
Las acciones reales son los medios de defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio, proporcionan al titular de un derecho real la facultad de dirigirse judicialmente, y de manera directa contra el bien o la cosa que es objeto de su derecho. La acción real facilita la reipersecutoriedad, o sea la facultad de perseguir la cosa o ir a buscarla sea quien sea el que la tenga, al conferir a su titular el poder de activar la maquinaria judicial para restituirle en su derecho.
Son ejemplos de acciones reales la acción hipotecaria, la acción reivindicatoria y las acciones posesorias.
La propiedad es el derecho real por excelencia. En Derecho, la propiedad se compone de tres elementos: el derecho a usar, el derecho a disfrutar y el derecho a disponer. El derecho de uso es, como su nombre lo indica, la facultad que se tiene de disponer del bien, el derecho a disfrutarlo (se refiere a que la persona que lo tiene puede no sólo beneficiarse con el uso del bien, sino que también puede aprovechar los frutos, cría de animales, cosechas en un terreno, rentas, intereses u otros pagos producto del bien), y el derecho a disponer, que se refiere a la facultad que tiene el dueño de enajenar o cambiar la naturaleza e incluso destruir el bien del cual es propietario.
Acorde a nuestro Código Civil, los principales derechos reales son: a) La propiedad, b) El usufructo, que consiste en el derecho de usar que se transfiere a un tercero distinto al nudo propietario --permite el disfrute de una cosa ajena--: c) La reserva de dominio, que es cuando el derecho a disponer no se transfiere al enajenar un bien inmueble si no se paga de inmediato); d) La hipoteca, que es un derecho de garantía, cuando un bien inmueble sirve como respaldo de un crédito, y si éste no se paga el acreedor podrá ponerlo a la venta (mediante autoridad judicial) o adjudicárselo de forma directa; e) La prenda, que es esencialmente lo mismo que la hipoteca, únicamente que para los bienes muebles; y f) La servidumbre, que es cuando un bien inmueble obstruye el paso hacia otro y, por lo tanto, el propietario obstructor debe proporcionar derecho de tránsito dentro del mismo. Tal es el caso de las servidumbres de paso, servidumbres de acueducto, servidumbres de vista, etcétera.
Así es el Derecho.
