imagotipo

Así es el Derecho

  • Élfego Bautista

  • Élfego Bautista Pardo
  • Preventa inmobiliaria

Debido al incremento de la población y de la demanda de vivienda en las ciudades, ha crecido el uso de la figura jurídica régimen de propiedad en condominio pues permite que en pequeños terrenos se construyan un mayor número de espacios para que la población los habite.

Los condominios pueden ser verticales, horizontales o de ambas maneras, el hecho es que cada uno de los departamentos y locales deberán tener un aprovechamiento independiente de los demás, y los condóminos serán copropietarios de ciertas áreas comunes cuyo uso y disfrute resulta indispensable.

Es común ver empresas que deciden construir bajo este régimen grandes complejos de viviendas que comienzan a vender casi al empezarlos, para lo cual se estructura el departamento muestra para promover la venta aun antes de terminar la construcción.

Esto es lo sorprendente, pues aún no existe y nosotros ya adquirimos, firmamos contratos de compraventa con obligaciones que comienzan a surtir sus efectos de inmediato, e inclusive nos arriesgamos pagando grandes sumas por departamentos o casas que, como he dicho, no existen aún, no podemos verlas, tocarlas.

También topamos con que es costumbre que la propiedad de esos grandes predios se transforma en régimen de propiedad en condominio hasta en tanto la totalidad de los departamentos ha sido vendida, de ahí que del momento en que se efectúa la firma del contrato hasta la vigencia de dicho régimen, existe cierto periodo en el cual el comprador se encuentra desprotegido.

La existencia de ese periodo de desprotección se confirma con el gran número de casos de disputa de la propiedad que se ventilan en los juzgados. Ese periodo es el tiempo indeterminado que media entre la firma del contrato de compraventa y su inscripción ante el Registro Público de la Propiedad, debido a la falta de conformación del régimen de propiedad en condominio, y durante ese periodo los vendedores de mala fe, que afortunadamente son pocos, pueden efectuar actos en perjuicio del patrimonio del adquiriente, como volver a vender el departamento, casa o local en cuestión, y hasta hipotecar el predio en su totalidad, es decir incluido lo que enajenaron en preventa.

Con lo anterior intento hacer ver que las compraventas de este tipo siempre llevan consigo un enorme riesgo para quien compra, pues aun cuando existe un contrato que lo respalda, al no ser formalizado elevándolo a escritura pública mediante su inscripción en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, el propietario original del inmueble puede continuar disponiendo del condominio, y el adquiriente lo menos que puede perder es el pago inicial de la operación. Esta es la consecuencia del tiempo de riesgo, el cual transcurre de la fecha en que se firma el acto de compraventa, hasta que se inscribe el mismo; de aquí la invitación a todos a ser cuidadosos con este tipo de adquisiciones.

Los legisladores, juristas y administradores de justicia debemos mirar estos conflictos con perspectiva de justicia, pues si bien existen ciertos principios registrales que indudablemente resultan aplicables a estos casos,  pues lo no inscrito en el Registro no es oponible a terceros, no se debe pasar por alto la existencia del mencionado tiempo de riesgo del comprador, durante el cual pueden ocurrir diversos actos jurídicos que le resulten perjudiciales, aun teniendo la posesión del inmueble, como mínimo debemos consultar en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio que el inmueble se encuentre inscrito a nombre del vendedor, que esté libre de gravámenes, embargo, hipoteca y; verificar el régimen patrimonial del matrimonio, en el caso de que sea una persona física y los instrumentos notariales en caso de ser persona moral, los vendedores.

Así es el Derecho.