Las preventas de departamentos en la Ciudad de México han abierto una ventana para aquellos jóvenes empleados que desean comprar una vivienda, pero cuya capacidad de pago o de crédito no cubre el total de una.
Cuando una empresa inmobiliaria inicia su proyecto, ofrece sus departamentos a precios más bajos. Esto se debe a que el conjunto habitacional se autofinanciará a través de la venta de esos primeros hogares y conforme avance su construcción el valor de las propiedades aumentará hasta alcanzar su precio “normal”.
Funciona similar a las fases de compra de boletos para conciertos. Los organizadores de los conciertos ofrecen el precio más bajo cuando el festival inicia la venta sin revelar su lineup completo y los precios aumentan conforme los artistas confirman su presencia o se acerca la fecha del evento.
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De acuerdo con un análisis de la firma inmobiliaria Coldwell Banker, este esquema de compra representa un ahorro de entre 30 a 50 por ciento, dependiendo de la zona donde está ubicada el desarrollo, y genera plusvalía.
Sin embargo, aunque representa una opción para los millenials, aquellos interesados en este tipo de proyectos deben tener un ahorro previo.
Por ejemplo, un nuevo conjunto habitacional en la alcaldía Gustavo A. Madero comenzó en diciembre pasado la preventa de su primera etapa de departamentos con un precio de un millón 400 mil pesos. El comprador tiene la opción de entrar al esquema de pagos que inicia con un apartado de cinco mil pesos y la firma de contrato es de 45 mil pesos.
Luego comienza un esquema de pagos que va de la mano del tiempo de construcción: por 18 meses deberán cubrir un pago fijo de ocho mil 889 pesos y así en año y medio el comprador saldará 210 mil pesos, es decir 15 por ciento del valor total. El resto lo podrá financiar a través de un crédito hipotecario.
“Hay personas con presupuesto menor, no son quienes quieren inmuebles grandes como las personas que tienen arriba de 50 que desean ver el departamento y proceder a la compra. En preventa no puedes ver nada. Es para un público más joven, de 35 años, quienes conocen el desarrollo y saben que con un presupuesto menor no les alcanza para un departamento terminado, pero como tienen tiempo de entrega, les da la posibilidad de incrementar el enganche”, explica Alejandro Blé, Gerente de Marketing de Coldwell Banker México.
Aunque no existe un plazo establecido para las duraciones de las preventas, Blé estima que el promedio actual ronda los dos años. Actualmente diciembre de 2023 y mayo de 2024 son los meses que ya tienen acaparado algunos desarrollos para sus preventas.
“Hace cinco años había muy pocas preventas, no se publicitaban tanto, y ahora por todas partes los ves. Es lo que la mayoría está buscando porque es nuevo, porque serás el primero (en comprar) y es una de las mejores opciones que existen por el valor que te darán y sobre todo si estás dispuesto a obtenerla en próximos meses”, agregó.
Coldwell Banker aconseja que aunque este esquema implica un ahorro, es necesario que los compradores verifiquen el total de los ingresos y las posibilidades para hacer frente a los pagos, ya sea para enganche, las parcialidades, o los créditos que puedes solicitar para solventarla.
La Haus, una proptech inmobiliaria que asesora y acompaña tanto a los desarrolladores inmobiliarios como a los compradores, coincide en que las preventas son una opción para jóvenes empleados.
“El mercado tiene que ser de profesionistas, no recién graduados, por lo menos con dos años de antigüedad laboral. Con eso ya tiene mayor estabilidad financiera, puede tener esa disciplina financiera que inicia y necesita el acompañamiento. Sí hemos llegado a tener clientes de 60 años o más, pero la fuerte es la generación de 28 a 35 años, ahí está el centro de gravedad”, dice Sergio Rojas VP de Business Development.
De acuerdo con Rojas, La Haus se acerca al desarrollador en una etapa muy temprana para tener acceso al desarrollo y así democratizan la oferta. Hasta agosto pasado su cartera, que también incluye vivienda en fase final, incluía mil desarrollos.
“No es el cliente que tiene la totalidad ahorrada, pero sabes que tiene ese poder adquisitivo de poder comprometerse a pagos parciales para comprar la unidad. Eso nos lleva a entender su capacidad de pago”, agrega.
DESPEJA DUDAS
¿Y cómo saber si una preventa no es un fraude? Rojas explica que lo primero es comprobar que la obra cuente con los permisos necesarios. La primera verificar si es dueño de la tierra y la segunda si tiene permisos para construir ahí.
Blé agrega que las estafas están a la orden del día, por lo que es importante buscar al desarrollador ante la Profeco para conocer su reputación, además de consultar a un asesor inmobiliario para obtener información sobre la credibilidad del proyecto, los trabajos que ha realizado previamente en éste, y si alguno de ellos derivó en una complicación. Eso garantizará que la compra sea segura.
También es importante que antes de firmar contrato, el comprador debe revisar con lupa los datos y especificaciones que contiene, para no tener sorpresas al no recibir lo que esperas, como retrasos en la construcción o cambios en los materiales establecidos.
Además por muy económica que pueda resultar una preventa, si se ubica en una zona donde la plusvalía no es tan alta, puede provocar pérdidas. Blé recomienda evaluar las vías de comunicación que rodean al desarrollo, las opciones de transporte público y el tipo de servicios que alberga, pues son factores que le inyectarán un plus en su valor a largo plazo.
