/ jueves 26 de enero de 2023

Gentrificación en Jalisco, un negocio de pocos encarece la vivienda

Este fenómeno ha causado que viviendas y rentas tengan costos exorbitantes

Guadalajara, Jal. La repoblación de la ciudad de Guadalajara, que perdía habitantes año con año, se ha convertido en una gentrificación de alto costo para el mercado, al grado de que casas y departamentos planteados como de interés social y de acceso mediante un crédito de Infonavit, hoy alcanzan costos promedio de 3.5 millones de pesos y las rentas dentro del Periférico rondan los 3 mil pesos mensuales. Se volvieron impagables para los jóvenes y los colectivos denuncian que solo están fabricando espacios para Airbnb.

Los negocios se volvieron de unos cuantos. Terrenos municipales prácticamente se regalaron y las desarrolladoras hoy hacen con estos el gran negocio de su vida. Regidores de Guadalajara denuncian en ese sentido casos de corrupción muy evidentes donde algunos predios se vendieron a costos recuperables con la venta de 4 ó 5 departamentos en edificios que tendrán hasta 180.

Te recomendamos: Remates bancarios: la compra de una deuda disfrazada de promoción

Gabriela Gallegos, coordinadora de la Licenciatura en Desarrollo Inmobiliario Sustentable del ITESO, explica que la ciudad está en un buen momento para tomar otro tipo de decisiones en materia de vivienda y es clara en cuanto a que el plan para repoblar el centro “es empujar a la gente para que se salga”.

Casi sin importar hacia donde se dirija la mirada, el escenario es el mismo: de las profundidades de lo que hace poco fuera una cuadra, hoy demolida, comienza a levantarse una torre que promete los departamentos más bellos de toda la ciudad. Aquí y allá se construyen más edificios y, sin embargo, una vez concluidos la mayoría están desocupados porque la gente no puede comprarlos.

En la ciudad se construyen cada vez más edificios. Foto: El Occidental

El más claro ejemplo se centra en Guadalajara, la principal ciudad del Área Metropolitana donde además están Zapopan, Tlaquepaque, Tlajomulco El Salto y Tonalá.

Guadalajara está delimitada por esos municipios y la ceja de la barranca de Huentitán y ya no tiene para donde crecer. El resto de los municipios sí, tienen todavía grandes extensiones de territorio.

Justo la capital del Estado en estos últimos 30 años ha sufrido una reducción en su población y pasó de un millón 650 mil 205 habitantes existentes en 1990 a un millón 385 mil 629 habitantes en 2020, es decir, una disminución de 265 mil 576 personas, según cifras del último censo del Inegi.

Su primer cuadro resintió los efectos y al cambiar de vivienda a solo negocios, por las noches y los fines de semana luce solo, pocas personas ya viven ahí,

Mucha demanda y poca oferta

Gabriela Gallegos Romero, coordinadora de la Licenciatura en Desarrollo Inmobiliario Sustentable del ITESO, asegura que “hay mucha demanda y poca oferta de vivienda que la gente pueda pagar. Faltan normativas, los desarrolladores van por la libre para determinar los costos, es un tema con muchísimas variantes”. Y esto, reafirma, se debe a un factor que ha complicado más el escenario como es el valor del suelo.

“El costo de los terrenos se volvió exorbitante”, afirma y añade que a esto se suman factores como la tendencia al alza de la especulación porque “la gente vio en el inmobiliario un buen negocio, pero están comprando casas que se quedan sin habitar”.

Puedes leer también: CDMX inicia venta de primeros departamentos a bajo costo para combatir la gentrificación

Uno de estos ejemplos es el centro de Guadalajara donde “hay muchos terrenos que podrían servir, pero muchos tienen problemas legales y en los que son viables, no hay interés para el desarrollo de vivienda de interés social”.

El propio Instituto de Información, Estadística y Geografía (IIEG) del Estado de Jalisco reconoce en su último informe emitido en el mes de enero un aumento desproporcionado tanto en costo de vivienda como en rentas.

Y mientras el discurso oficial es de promover la repoblación de vivienda en la ciudad de Guadalajara -que es la que más habitantes ha perdido en el centro de Guadalajara- nos encontramos con que es donde la vivienda sigue siendo de la más cara, su precio promedio es de 4 millones 694 mil 496 pesos. Aquí podemos encontrar casas que van de los 2 millones 750 mil a 94 millones de pesos.

En precio solo le supera Zapopan, que también forma parte de la zona Metropolitana, donde el precio promedio de vivienda es de 7 millones 569 mil 37 pesos. En este municipio de contrastes, donde están las colonias más ricas y a la vez las que tienen más precariedades, una vivienda mediana cuesta 4 millones 700 mil pesos y la más cara 95 millones de pesos.

Los departamentos que se prometían para el centro de Guadalajara y su repoblación, por parte de las autoridades, poco a poco han quedado solo en eso… en promesa.

El mismo presidente Pablo Lemus ha reconocido que ha sido imposible mantener los precios accesibles.

“El costo de la tierra es altísimo” por eso en cada proyecto “en la parte baja, estamos obligando a los desarrolladores para que tengan cuando menos el 20 por ciento de su edificio con vivienda accesible, es decir hasta 800 mil pesos y con ello no pagan absolutamente ningún impuesto municipal, la otra parte, el 80 por ciento tiene que ser vivienda por debajo de dos millones de pesos y con ellos se hacen acreedores a que el 70 por ciento del costo de los impuestos municipales no se paguen” en licencias de urbanización, construcción y permisos, entre otros.

Gabriela Gallegos Romero explicó que las autoridades municipales no pueden intervenir para detener el encarecimiento de la vivienda. Esta labor debería realizarla el Colegio de Valuadores, desde donde podría frenarse el incremento de precios.

“Debe fijarse un indicador de valor para establecer el costo real de las viviendas, no el de mercado. Actualmente el valor de la vivienda lo fija el desarrollador y mientras ellos sigan vendiendo, seguirán avanzando”.

Se ha puesto en tela de juicio el verdadero objetivo del Ayuntamiento de Guadalajara, que promueve en el discurso la vivienda popular, pero se dice que realmente apuesta por modelos de rentas de corta estancia —como Airbnb—, la académica del ITESO afirma que si bien el modelo de estancia corta es más rentable, “lo que va a pasar es que va a desplazar a la gente. Es una triste copia de la Ciudad de México. Si no hay gente en el centro es porque la gente no quiere vivir ahí y esto es empujar todavía más para que la gente se salga”.

El problema, añade, es que las personas se van a lugares de la periferia. “Las personas consideran tres cosas: si les alcanza su presupuesto, si pueden pagar la renta y si es seguro el fraccionamiento. Pero no hacen un análisis de la calidad de vida, y una vez que llegan descubren que no hay áreas verdes, no hay servicios, no hay agua, no hay transporte”, dice Gallegos.

Millennials sin acceso a vivienda

El proyecto por ejemplo consideraba que la gran mayoría de los habitantes de los nuevos edificios proyectados para el centro de Guadalajara fueran ocupados por la generación millennials y principalmente aquellos que se emplearan en la llamada Ciudad Creativa Digital ubicada en el parque Morelos y que también varió su vocación, puesto que además de edificar las sedes de las empresas creativas y de software, construyó vivienda.

Sin embargo, a decir de los regidores de la oposición el encarecimiento de la vivienda vino desde que se hicieron “negocios” con la venta de esos predios destinados a construir edificios de departamentos y que en una parte eran propiedad de la comuna tapatía.

La Regidora de Morena, Candelaria Ochoa Ávalos, puso como ejemplo dos predios que se desincorporaron del municipio en febrero de 2018. Situados éstos en: avenida Alcalde número 924, sobre el Paseo Alcalde, y en la calle de Marsella número 49, en la llamada zona rosa de la ciudad.

En el de la avenida Alcalde dijo que el predio de cerca de tres mil metros cuadrados que fue vendido en 40 millones de pesos, de los cuales 10 millones de pesos se destinarían para un parque lineal. La empresa propuso dos torres para construir 180 unidades de vivienda, pero en realidad serán 238 departamentos con costos que oscilan entre los dos millones 800 mil pesos y los cuatro millones 800 mil pesos, por lo que no son susceptibles de adquirir a través de un crédito Infonavit como inicialmente lo habían definido. La constructora recuperará lo invertido con la venta de 10 de sus depas más caros.

Otro de los casos es el predio de la calle Marsella, que mide 924 metros cuadrados y la venta se acordó en seis millones de pesos, sin embargo la empresa determinó que requería el 75 por ciento del costo porque era necesario derribar una parte del edificio y apuntalarlo, por lo que el municipio recibiría sólo un millón y medio de pesos.

Para la coordinadora de la Licenciatura en Desarrollo Inmobiliario Sustentable es importante que las universidades trabajen en crear conciencia entre los desarrolladores de que hay otras maneras de hacer las cosas, para que vean que “es necesario apostar por la vivienda digna, asequible y para todos”.

Esto, dice, puede hacerse con congresos, sesiones de trabajo, charlas, además de programas de estudio. “Las universidades tenemos muchas propuestas que no son escuchadas. Guadalajara está entrando a una burbuja inmobiliaria de la que se va a arrepentir. Hay ejemplos de ciudades que han cometido estos mismos errores y no hemos aprendido nada. La ciudad puede crecer, pero necesita decisiones bien tomadas”, concluye.

Guadalajara, Jal. La repoblación de la ciudad de Guadalajara, que perdía habitantes año con año, se ha convertido en una gentrificación de alto costo para el mercado, al grado de que casas y departamentos planteados como de interés social y de acceso mediante un crédito de Infonavit, hoy alcanzan costos promedio de 3.5 millones de pesos y las rentas dentro del Periférico rondan los 3 mil pesos mensuales. Se volvieron impagables para los jóvenes y los colectivos denuncian que solo están fabricando espacios para Airbnb.

Los negocios se volvieron de unos cuantos. Terrenos municipales prácticamente se regalaron y las desarrolladoras hoy hacen con estos el gran negocio de su vida. Regidores de Guadalajara denuncian en ese sentido casos de corrupción muy evidentes donde algunos predios se vendieron a costos recuperables con la venta de 4 ó 5 departamentos en edificios que tendrán hasta 180.

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Gabriela Gallegos, coordinadora de la Licenciatura en Desarrollo Inmobiliario Sustentable del ITESO, explica que la ciudad está en un buen momento para tomar otro tipo de decisiones en materia de vivienda y es clara en cuanto a que el plan para repoblar el centro “es empujar a la gente para que se salga”.

Casi sin importar hacia donde se dirija la mirada, el escenario es el mismo: de las profundidades de lo que hace poco fuera una cuadra, hoy demolida, comienza a levantarse una torre que promete los departamentos más bellos de toda la ciudad. Aquí y allá se construyen más edificios y, sin embargo, una vez concluidos la mayoría están desocupados porque la gente no puede comprarlos.

En la ciudad se construyen cada vez más edificios. Foto: El Occidental

El más claro ejemplo se centra en Guadalajara, la principal ciudad del Área Metropolitana donde además están Zapopan, Tlaquepaque, Tlajomulco El Salto y Tonalá.

Guadalajara está delimitada por esos municipios y la ceja de la barranca de Huentitán y ya no tiene para donde crecer. El resto de los municipios sí, tienen todavía grandes extensiones de territorio.

Justo la capital del Estado en estos últimos 30 años ha sufrido una reducción en su población y pasó de un millón 650 mil 205 habitantes existentes en 1990 a un millón 385 mil 629 habitantes en 2020, es decir, una disminución de 265 mil 576 personas, según cifras del último censo del Inegi.

Su primer cuadro resintió los efectos y al cambiar de vivienda a solo negocios, por las noches y los fines de semana luce solo, pocas personas ya viven ahí,

Mucha demanda y poca oferta

Gabriela Gallegos Romero, coordinadora de la Licenciatura en Desarrollo Inmobiliario Sustentable del ITESO, asegura que “hay mucha demanda y poca oferta de vivienda que la gente pueda pagar. Faltan normativas, los desarrolladores van por la libre para determinar los costos, es un tema con muchísimas variantes”. Y esto, reafirma, se debe a un factor que ha complicado más el escenario como es el valor del suelo.

“El costo de los terrenos se volvió exorbitante”, afirma y añade que a esto se suman factores como la tendencia al alza de la especulación porque “la gente vio en el inmobiliario un buen negocio, pero están comprando casas que se quedan sin habitar”.

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Uno de estos ejemplos es el centro de Guadalajara donde “hay muchos terrenos que podrían servir, pero muchos tienen problemas legales y en los que son viables, no hay interés para el desarrollo de vivienda de interés social”.

El propio Instituto de Información, Estadística y Geografía (IIEG) del Estado de Jalisco reconoce en su último informe emitido en el mes de enero un aumento desproporcionado tanto en costo de vivienda como en rentas.

Y mientras el discurso oficial es de promover la repoblación de vivienda en la ciudad de Guadalajara -que es la que más habitantes ha perdido en el centro de Guadalajara- nos encontramos con que es donde la vivienda sigue siendo de la más cara, su precio promedio es de 4 millones 694 mil 496 pesos. Aquí podemos encontrar casas que van de los 2 millones 750 mil a 94 millones de pesos.

En precio solo le supera Zapopan, que también forma parte de la zona Metropolitana, donde el precio promedio de vivienda es de 7 millones 569 mil 37 pesos. En este municipio de contrastes, donde están las colonias más ricas y a la vez las que tienen más precariedades, una vivienda mediana cuesta 4 millones 700 mil pesos y la más cara 95 millones de pesos.

Los departamentos que se prometían para el centro de Guadalajara y su repoblación, por parte de las autoridades, poco a poco han quedado solo en eso… en promesa.

El mismo presidente Pablo Lemus ha reconocido que ha sido imposible mantener los precios accesibles.

“El costo de la tierra es altísimo” por eso en cada proyecto “en la parte baja, estamos obligando a los desarrolladores para que tengan cuando menos el 20 por ciento de su edificio con vivienda accesible, es decir hasta 800 mil pesos y con ello no pagan absolutamente ningún impuesto municipal, la otra parte, el 80 por ciento tiene que ser vivienda por debajo de dos millones de pesos y con ellos se hacen acreedores a que el 70 por ciento del costo de los impuestos municipales no se paguen” en licencias de urbanización, construcción y permisos, entre otros.

Gabriela Gallegos Romero explicó que las autoridades municipales no pueden intervenir para detener el encarecimiento de la vivienda. Esta labor debería realizarla el Colegio de Valuadores, desde donde podría frenarse el incremento de precios.

“Debe fijarse un indicador de valor para establecer el costo real de las viviendas, no el de mercado. Actualmente el valor de la vivienda lo fija el desarrollador y mientras ellos sigan vendiendo, seguirán avanzando”.

Se ha puesto en tela de juicio el verdadero objetivo del Ayuntamiento de Guadalajara, que promueve en el discurso la vivienda popular, pero se dice que realmente apuesta por modelos de rentas de corta estancia —como Airbnb—, la académica del ITESO afirma que si bien el modelo de estancia corta es más rentable, “lo que va a pasar es que va a desplazar a la gente. Es una triste copia de la Ciudad de México. Si no hay gente en el centro es porque la gente no quiere vivir ahí y esto es empujar todavía más para que la gente se salga”.

El problema, añade, es que las personas se van a lugares de la periferia. “Las personas consideran tres cosas: si les alcanza su presupuesto, si pueden pagar la renta y si es seguro el fraccionamiento. Pero no hacen un análisis de la calidad de vida, y una vez que llegan descubren que no hay áreas verdes, no hay servicios, no hay agua, no hay transporte”, dice Gallegos.

Millennials sin acceso a vivienda

El proyecto por ejemplo consideraba que la gran mayoría de los habitantes de los nuevos edificios proyectados para el centro de Guadalajara fueran ocupados por la generación millennials y principalmente aquellos que se emplearan en la llamada Ciudad Creativa Digital ubicada en el parque Morelos y que también varió su vocación, puesto que además de edificar las sedes de las empresas creativas y de software, construyó vivienda.

Sin embargo, a decir de los regidores de la oposición el encarecimiento de la vivienda vino desde que se hicieron “negocios” con la venta de esos predios destinados a construir edificios de departamentos y que en una parte eran propiedad de la comuna tapatía.

La Regidora de Morena, Candelaria Ochoa Ávalos, puso como ejemplo dos predios que se desincorporaron del municipio en febrero de 2018. Situados éstos en: avenida Alcalde número 924, sobre el Paseo Alcalde, y en la calle de Marsella número 49, en la llamada zona rosa de la ciudad.

En el de la avenida Alcalde dijo que el predio de cerca de tres mil metros cuadrados que fue vendido en 40 millones de pesos, de los cuales 10 millones de pesos se destinarían para un parque lineal. La empresa propuso dos torres para construir 180 unidades de vivienda, pero en realidad serán 238 departamentos con costos que oscilan entre los dos millones 800 mil pesos y los cuatro millones 800 mil pesos, por lo que no son susceptibles de adquirir a través de un crédito Infonavit como inicialmente lo habían definido. La constructora recuperará lo invertido con la venta de 10 de sus depas más caros.

Otro de los casos es el predio de la calle Marsella, que mide 924 metros cuadrados y la venta se acordó en seis millones de pesos, sin embargo la empresa determinó que requería el 75 por ciento del costo porque era necesario derribar una parte del edificio y apuntalarlo, por lo que el municipio recibiría sólo un millón y medio de pesos.

Para la coordinadora de la Licenciatura en Desarrollo Inmobiliario Sustentable es importante que las universidades trabajen en crear conciencia entre los desarrolladores de que hay otras maneras de hacer las cosas, para que vean que “es necesario apostar por la vivienda digna, asequible y para todos”.

Esto, dice, puede hacerse con congresos, sesiones de trabajo, charlas, además de programas de estudio. “Las universidades tenemos muchas propuestas que no son escuchadas. Guadalajara está entrando a una burbuja inmobiliaria de la que se va a arrepentir. Hay ejemplos de ciudades que han cometido estos mismos errores y no hemos aprendido nada. La ciudad puede crecer, pero necesita decisiones bien tomadas”, concluye.

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