Hace una semana tuve la oportunidad de comentar la conferencia de Enrique Urkijo, Director de Movilidad y Sostenibilidad de Bilbao, durante el XIII Congreso Internacional de Ciudades y Transporte. Como es conocido, Bilbao ha tenido un gran auge en los últimos años, con un fortalecimiento de su infraestructura, su economía y su proyección internacional.
¿Cómo pudo Bilbao construir una red de metro en una ciudad de tan sólo 350 mil habitantes centrales y 900 mil conurbados? La respuesta pasa por dos elementos: la planeación y la vinculación entre suelo y desarrollo, dos temas en los que hemos sido omisos, en todo México.
La vinculación entre planeación, suelo y desarrollo, también ha estado presente en otras ciudades que han logrado un desarrollo acelerado de su infraestructura, como algunas de las grandes metrópolis asiáticas. No es el caso de las Granadas o “Nuevo Polanco”, donde los suelos industriales se transformaron en rascacielos habitacionales y de oficinas sin mayores beneficios para la ciudad en su conjunto. La diferencia está en que el suelo cambió de manos (de la empresa industrial al desarrollador inmobiliario), tramitaron su zonificación y eventualmente la transferencia de potencial de construcción, pagaron unos cuantos derechos y vendieron o rentaron, pero no hubo una captura de valor a favor de la ciudad, sino acaso de la zona.
De pronto, un terremoto (o dos) nos sacude y vemos que hay que demoler probablemente más de un millar de inmuebles colapsados o en riesgo. La solución no es tan simple como demoler, incrementar densidad y permitir que la especulación pague a los afectados. Estoy pensando en los impactos materiales del sismo, en cómo pagar la reposición de lo perdido, y en cómo articular estas acciones hacia el futuro de la ciudad.
Me parece que concentrarnos solo en los terrenos donde están sucediendo las demoliciones nos limita en el tipo de solución, hay terrenos que aún cuando puedan contar con derechos adquiridos, su densidad tendría que ser menor. La apuesta podría ser distinta: un instrumento inmobiliario donde se incluyan en una gran bolsa no solo estos terrenos sino otros también susceptibles de generar vivienda, hoy en manos gubernamentales. A esta idea –preliminar– la llamo Fibra CdMx (Fibra, es un instrumento de desarrollo inmobiliario basado en un fideicomiso y la colocación de certificados bursátiles para abaratar su financiamiento). No es una propuesta oficial, dado que no está en mis funciones públicas, sino una reflexión respecto al problema de la reconstrucción y la necesidad de incrementar la dotación de vivienda en la ciudad (rezago que, según la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda, Canadevi, es de 262 mil viviendas en la Ciudad de México y 800 mil en la zona metropolitana).
El objetivo es detener la especulación que pueda venir detrás de la reconstrucción. Hagamos que los afectados, sobre todo aquellos que perdieron su vivienda, sean socios de un proyecto mayor, en el cual puedan escoger entre mantener su participación en la Fibra o recibir a cambio una vivienda equivalente a la que perdieron por el sismo. Es importante, muy importante, que tomemos decisiones de ciudad hacia el financiamiento de la infraestructura mayor y este instrumento debería ayudar también a generar reservas financieras para la ampliación del metro o de las redes hidráulicas.
